Aktuelle Rechtsprechung

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Pflichtverletzung des Immobilienmaklers

Der Alleinmakler macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er dem Verkäufer aufgrund einer Pflichtverletzung des Maklers das Grundstück zu einem niedrigeren Preis veräußert, als dies bei pflichtgemäßen Verhalten des Maklers der Fall gewesen wäre. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24. Januar 2019. Dort hatte ein Makler, der aufgrund eines Alleinauftrages mit der Vermittlung oder dem Nachweis von Kaufinteressenten beauftragt war, dem Verkäufer gegenüber Kaufangebote unzutreffend dargestellt und höhere Kaufangebote verschwiegen. Weiterhin hatte der Makler keine ausreichenden Bemühungen zur Vermarktung des Objektes unternommen, weil er es unterlassen hatte, bei vorhandener Nachfrage nach derartigen Objekten mit potentiellen Kaufinteressenten Kontakt aufzunehmen. Eine weitere Pflichtverletzung lag darin, dass der Makler das Objekt selbst zu einem günstigeren Preis erwarb, als dies bei ordnungsgemäßer Maklerleistung der Fall gewesen wäre.

Duldungspflicht des Mieters bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen

In dem vom OLG Frankfurt/M. zu entscheidenden Fall hatte die spätere beklagte Vermieterin eine Gewerbeimmobilie erworben, in der die später klagende Mieterin im 4. Stock eine Anwaltskanzlei betrieb. Nachdem mehrere Versuche der Vermieterin, die Mieterin zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses zu bewegen, fehlgeschlagen waren, begann die Vermieterin mit der Durchführung umfangreicher Bauarbeiten in den unteren Geschossen, Dazu ließ die Vermieterin massive Innenwände abbrechen und den Bodenbelag entfernen. Die Mieterin beantragte daraufhin den Erlaß einer auf das Unterlassen der Umbaumaßnahmen im Gebäude gerichteten einstweiligen Verfügung. Das Landgericht und ihm folgend das Oberlandesgericht Frankfurt/M. gaben der Mieterin Recht. Mit der Durchführung der Bauarbeiten habe die Vermieterin die ihr gegenüber der Mieterin obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, in erheblichem Maße verletzt. Der im Mietvertrag vereinbarte Nutzungszweck der Räume für den Betrieb einer Anwalts- und Notarkanzlei setzte die ungestörte Durchführung von geistig-gedanklichen Tätigkeiten voraus, so dass Störungen durch Lärm, Staub, Verschmutzungen und sonstige Immissionen zu unterlassen sein. Bei den auf Veranlassung der Vermieterin durchgeführten Abbrucharbeiten handele es sich auch nicht um Verbesserungs- und Modernisierungsarbeiten, weil mit ihnen keine Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache verbunden sei. Schließlich bestand auch keine Duldungspflicht der Mieterin für außerhalb der üblichen Bürozeiten liegende Zeiträume wie etwa Wochenenden oder Nachtzeiten. Denn Rechtsanwälte und Notare würden auch in den späten Abendstunden sowie an Wochenenden und Samstag arbeiten, die sich nicht auf die üblichen Geschäftszeiten beschränken ließen (OLG Frankfurt/M. Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19).

Hohes Lebensalter allein nicht ausreichend für Anwendung der Härtefallklausel

In einer Entscheidung vom 09. Mai 2018 hatte die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin die Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der eine vermietete Eigentumswohnung zwecks Eigennutzung für sich, seine Ehefrau und die beiden Kinder erworben hatte. Das Landgericht Berlin begründete die Klageabweisung mit dem hohen Alter der damals 80 jährigen Mieterin, der langen Mietdauer von 44 Jahren und der damit einhergehenden Verwurzelung der Mieterin sowie der Demenzerkrankung der Mieterin. Das reichte dem Bundesgerichtshof als Begründung für die Klageabweisung nicht aus, so dass er das Berufungsurteil aufhob und die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen, an das Landgericht Berlin zurückverwies.  In der vorab nur verfügbaren Pressemitteilung vom 22. Mai 2019 wies der BGH darauf hin, dass allgemeine Fallgruppen wie ein bestimmtes Alter oder eine bestimmte Mietdauer nicht generell ein überwiegendes Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Vielmehr müsse eine allumfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls erfolgen, bei der auch die durch einen erzwungenen Wohnungswechsel beim Mieter zu besorgende Verschlechterung des Gesundheitszustandes durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden müsse.

Wirksame Umlage von Betriebskosten in Gewerberaummietvertrag

Ein Gewerberaummietvertrag enthielt bezüglich der Betriebskosten folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten sind vom Mieter zu tragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschl. Zählermiete und Wartungskosten“. Nach Auffassung des OLG Celle (2 U 81/18) führt diese Vereinbarung dazu, dass der Mieter außer den dort ausdrücklich benannten Kosten keine weiteren Betriebskosten zu tragen habe. Der Klausel fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit. Die Regelung spreche nur allgemein von Betriebskosten, ohne dass deutlich werde, welche Kosten damit gemeint sein. Ein Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung, der zur Erfüllung des Bestimmtheitserfordernisses genügen würde, sei im Mietvertrag nicht enthalten.